外國人美國購房的納稅

種種跡象顯示，中國房地產超過三十年只升不降的神話面臨破滅，「懸崖式下跌」幾不可免。越來越多的游資湧入美國，支撐著美國西海岸洛杉磯、舊金山、西雅圖到東海岸兩端紐約、邁阿密的房地產市場繁榮。試舉一例。沈女士的兒子在紐約上大學（屬於外國學生），沈女士於2015年底購置了兩套曼哈頓河濱大道（Riverside Blvd.）的全新康斗（享受421a減稅計畫），斥資約500萬美元，一套自住，一套出租，沈女士並不打算移民美國，只想讓兒子接受美國的教育，畢業後回國發展，但沈女士從購房那一刻起已與美國稅局結下了不解之緣。她需要考慮的稅務申報如下。

一、如果沈女士2015或2016年在美居住時間超過半年（包括前一年在美的三分之一及前二年在美的六分之一時間），她須申報1040（Resident），而不是1040NR（Non Resident），其重要區別之一是1040居民需要像公民或綠卡持有人一樣接受外國資產（FBAR）「實質性測試」（Substantial Test）。如果其國外帳戶（包括現金、股票、債券、人壽保險、股份、股權、信託股份等）超過1萬美元（一年中的最高值），她必須在2016年6月30日前申報2015年的114表（或2017年4月15日前申報2016年）。同時，取決於沈女士的報稅狀態，如戶主狀態（兒子為撫養人），國外帳戶當年最高值超過30萬美元或年底12月31日時超過20萬美元，還須申報8938表（Statement of Specified Foreign Financial Assets）。如夫妻合報狀態則「門坎」加倍，年中60萬美元或年底40萬美元。

二、如果出租康斗在沈女士個人名下（包括LLC Solo），沈女士需申報1040或1040NR的E表。假如沈女士雇用管理公司，年底她將會收到1099-Rent，反映全年的房租收入，康斗管理費及管理公司年費，少許地稅（仍在減稅期間），水費及必要的修繕費用。會計師需要計算的則包括折舊（27.5年），LLC股東借給公司的貸款利息、保險、電費、瓦斯費等。

三、如果出租康斗在公司名下（LLC中的C或P），沈女士的會計師則需要申報1120或1065，1065的稅率相對較低（僅紐約市在贏利8.5萬元以上時交4.25%的UBT），但需要出K-1表轉到（Pass Through）到股東個人。1120C的好處是股東可以是沈女士一人，股東和公司間沒有任何聯繫，風險最低。不管LLC採取何種形式（C、P或Solo），由於股東提供公司大量貸款，因此公司盈利後如果利潤存留美國，不用繳「外國收入稅」（Foreign Income Tax），一旦沈女士的LLC想把公司利潤匯回中國，美國銀行便會預扣30%的「外國收入稅」，以圖把沈女士LLC的利潤截留美國。

四、美國的遺產稅既「屬人」（公民、綠卡），又「屬地」（外國人），除非沈女士在有生之年把康斗賣掉（注意資本利得除交稅外同樣不能匯回國內，否則加征30%外國收入稅），否則過繼給兒子，但只有6萬美元的遺產稅豁免額（2016年公民綠卡持有人為545萬美元），500萬美元的康斗一旦過繼到兒子名下時，湯姆大叔會收取一半的遺產稅（聯邦40%加紐約州最高18%）。這恐怕是沈女士購入康斗時始料未及的。

沈女士拋售國內房產，轉移資金進入美國搶攻豪宅市場，而越來越多的中國富豪企圖規避美國的嚴格稅法，選擇不考慮申請綠卡或入籍美國公民，不披露自己的國外資產信息（每年在美境內停留不超過四個月），但美國政府在伸開雙臂，擁抱來自大洋彼岸富豪（不管移民或非移民）的同時，也早已為他們設下了稅務陷阱，前總統富蘭克林的名言「人的一生有兩件事不可避免，死亡與納稅」，對來美國置產投資的外國人同樣經典。（作者為註冊會計師）

來源：世界新聞網