"外国人"的定义

外国人是指非美国个人税务居民以及美国境外成立的公司，合伙企业，信

托，以及遗产。如果你不是美国公民或美国税务居民则会被视为非美国个人

税务居民。美国税务居民需要满足两项测试中的一项。如果你有绿卡则会被视为美国税务居民。如果你满足了183天测试，则也会被视为美国税务居民。183天测试

要求该个人在纳税年度有在美国居住至少31天，并且今年在美天数+去年在

美天数x1/3+前年在美天数x1/6需要至少183天。

"处置”Disposition的定义

《税法》中"处置"包括出售、交换、清算、赎回、赠与、转让等形式。购买

外国人拥有的美国房地产的买家、买家代理人和结算官员需要从处置金额中预扣15%的联邦所得税(2016年2月17日之前为10%)。若卖家为外国公司，则适用特殊规定。

预扣税的责任方:卖方还是买方?

一般情况下，买方(受让人)是预扣代理人。买方需确认卖方是否为外国人。如果卖方是外国人而买方未能预扣税款，买方可能会被追究纳税责任。若美国企业实体(如公司或合伙企业)出售美国房地产权益，则企业实体本身为预扣代理人

15%的预扣税其实是过多预扣

买方需从外国人处置房产的所得总金额中扣除并预扣税款，通常为15%。这

15%的税款基于所实现金额Amount Realized(简单可理解为房产售价)，而非资本利得部分。举例来说，若卖家最初购房价格为100万美元，出售价格为150万美元，则15%的预扣税基于150万美元计算，即22.5万美元。实际上，只有资本利得部分会被征税，也就是50万美元(150万-100万)。假设该卖家长期持有该套房产，长期资本利得税率可按照15%计算。其实际需要支付的税金为7.5万美元。但因FIRPTA要求卖家售时预扣一大笔资金，卖家只能在来年报税时申请退还多预扣的15万美元。这个例子过于简单，仅用于帮助您了解其中的基本概念。实际操作中还需要考虑其他因素，例如出售相关费用、折旧回吐和持有成本变动等。

FIRPTA 对外国卖家预扣税的要求主要是为了防止外国卖家在离开美国后无

法被追缴税款的情况发生。

如果转让的财产由美国人和外国人共同拥有，则所实现的金额将根据每个转让人的资本贡献在转让人之间分配。

房产交易中出具的8288和8288A表格

在涉及外国卖家的房产交易中，通常需要向国税局递交8288和8288A表

格。在当前市场环境下，大部分第三方产权公司(Escrow)会协助处理这些

表格。然而，由于各州情况不同，有些州需要由律所或会计师事务所来出

具。有时，第三方产权公司也可能会要求纳税人寻求CPA或其他专业人士的

帮助来填写表格。

如果房产是由多位外国人共同持有(包括外国夫妻共同持有的情况)，或者由外国人和美国人共同持有，建议联系我们进行审核。根据以往经验，这种情况下的8288和8288A表格经常会被填写错误，导致纳税人在来年报税时的信息无法与国税局系统中的信息匹配，从而需要几年的时间与国税局来回沟通才能追回退税。如果房产的出售金额较高，这将给投资者带来显著的经济损失和时间成本。

递交完税表后迟迟没有收到退税 

 外国人房产预扣税退还迟迟未能申请到的主要出于两个原因:一是递交的 8288类表格信息不全或信息有误，二是递交税表时没有提供充分的证明文 件。 注意:退款法定期限(RSED):从申报纳税申报表之日起三年，或如果更 晚，则从缴税之日起两年。 

 纳税人识别号码(TIN)的要求 

 根据财政部决定9082(自2003年11月4日起生效)，所有美国房地产权益的 受让人(买方)和外国转让人(卖方)在处置美国房地产权益时，必须在预 扣税申报表、预扣证书申请、非确认通知或根据IRC897(i)条款的选择中提 供他们的TIN、姓名和地址。 如果外国人卖家不想在出售房产时产生过多的预扣税，可以读我们另一篇文章《外国人出售在美房产时如何降低预税》。