【地产】房利美和房地美私有化 與您的購屋成功息息相關 | 唐冠軍地產投資專家

為何房利美和房地美要重回私有化的經營模式

2025年3月美國建築商大亨、前私募股權高管威廉·普爾特 (William Pulte) 為什麼要罷免抵押貸款巨頭房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 的十多名董事會成員。其原因分析如下：

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）進行私有化的原因主要可以從經濟、政治和市場運作三個層面來分析。以下是詳細分析：

1.     歷史背景：為什麼它們不是私有的？

房利美和房地美原本是私人公司，但在2008年金融危機中因房市崩盤造成重大虧損，美國政府將它們接管，納入「保護性接管」之下，由聯邦住房金融局（FHFA）管理，成為所謂的政府保證企業（GSEs）。

2. 為什麼要推動私有化？

房利美和房地美原本是私人公司，但在2008年金融危機中因房市崩盤造成重大虧損，美國政府將它們接管，納入「保護性接管」之下，由聯邦住房金融局（FHFA）管理，成為所謂的政府保證企業（GSEs）。

（一）減少政府干預與風險

• 私有化的目標之一是讓政府脫離風險。
• 政府長期擔任擔保角色，若房市再爆危機，納稅人將再次承擔損失。
• 私有化後，這些公司要對市場風險自行負責，政府不再當「最後買單者」。

（二）恢復市場競爭與效率

• 政府接管期間，房利美與房地美被限制在一種「半公共角色」，效率與創新受限。
• 私有化可讓公司回歸市場導向，更靈活進行業務、技術創新，提升效率。

（三）吸引私人投資者

• 在政府接管期間，大多數利潤都被政府收走，投資人興趣低。
• 私有化後，公司可自行管理資本與盈餘，吸引更多投資者。

 3. 為什麼現在特別想推動？

• 前總統**川普（Trump）**與其盟友一直主張減少政府角色並推行私有化政策。
• **威廉·普爾特（William Pulte）**被認為是與這一政策思路一致，擔任董事會主席後積極推動私有化。
• 此舉也是想讓兩家公司重新上市、回到自由市場中運作。

 4. 可能的爭議與風險

• 可負擔住宅的支持可能減弱：政府控制時會強調社會目標（如提供低收入家庭房貸）；私有化後，可能會更追求利潤。
• 監管問題：如何保證私有化後這兩家機構仍被適當監管，是一大挑戰。
• 市場壟斷：這兩家公司市場佔有率太高，私有化可能變成「私人壟斷」。

 综合結論：

再進一步深入了探討「私有化動機與背景」：

 1. 房利美與房地美的角色太大，政府難長期接管

• 房利美與房地美佔美國房貸市場超過一半，承擔了約5兆美元（約150兆台幣）的房貸。
• 這麼大的市場由政府長期掌控，不符合自由市場原則，也讓聯邦政府處於極高財務風險中。
• 所以美國政府原意是：「短期接管、長期釋放」。

 2. 財務表現恢復，讓私有化成為可能

• 2008年之後，這兩家公司經歷重整，如今每年都有穩定利潤（每年淨賺百億美元以上）。
• 這使得他們具備重新成為「獨立上市公司」的基礎，也吸引投資者與政策制定者重新討論私有化。
• 甚至出現許多私募基金、投資人開始收購他們的股份，押注將來私有化後能獲利。

 私有化的可能方式：

 過去幾年提出的私有化方法有幾種：

 各界的觀點與爭議分析：

A.   支持者的觀點：

1. 市場效率更高：讓資本與風險回歸市場，激發房貸產品與金融創新。
2. 政府退出房市可讓財政更穩定：不再擔任最後擔保者，納稅人風險降低。
3. 股東權益重生：許多持股者（例如私募基金）可望獲利，推動市場活力。

B.    反對者的觀點：

1. 社會使命會被弱化：如幫助低收入戶購屋、推動平價房貸等政策恐會減弱。
2. 壟斷問題更嚴重：即便私有化，這兩家公司還是壟斷房貸市場，風險依然集中。
3. 金融系統性風險仍存在：若私有後缺乏監管，一旦再爆危機，政府仍得介入。

國際比較角度（補充參考）

• 在中國，房地產金融由國有銀行主導；而美國強調「去政府化」與市場主導。
• 私有化行動正反映美國保守派對市場干預的質疑，特別在川普主導下更為明顯。
• 相較之下，歐洲一些國家保留一定程度的國家參與，用以確保房市穩定與公平。

附上：專家們的研究探討如下：

第一部分：圖表版整理 — 房利美 / 房地美私有化的核心概念

第二部分：年表形式 — 私有化相關進程與關鍵事件

預測：若資本儲備足夠並通過監管審核，最快可能於 2026～2027年間重新上市（IPO）

第三部分：私有化對「購屋者」的具體影響

 補充建議（購屋者角度）：

1. 信用良好、自備款高的族群：私有化可能帶來更多產品選擇與優惠。
2. 收入不穩定或首次購屋族：應注意貸款標準可能收緊，提早規劃信用與儲蓄。
3. 關注政府後續補助或保證政策：例如：聯邦的「住房券」或「擔保貸款計」，可作為購屋輔助來源。

總結上述論點：

房利美與房地美的私有化，是一場政府從金融市場撤退、讓風險與利益重新回歸私人部門的經濟實驗。但這過程必須兼顧社會責任與市場監管，否則可能重演2008年的悲劇。

房利美和房地美私有化 為何與我的購屋成功息息相關

讓你更清楚房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）私有化對你購屋成功的影響。

背景說明

房利美與房地美的角色是什麼？

• 它們不直接貸款給你，而是買下銀行已放出的房貸。
• 這個機制的最大功用是：確保銀行永遠有錢可以借出去。
• 換句話說，有了他們，銀行不怕沒錢貸款給你，貸款市場會變得健康、有活力。

 私有化後會出現的問題與情境模擬

 情境一：你去銀行申請貸款

假設你月薪7萬，打算買一間1000萬的房子，想貸款800萬（貸款成數80%）。

如果房利美／房地美還是政府控制的狀態：

• 銀行知道這筆貸款可以賣給房利美 → 風險不會全落在自己身上。
• 所以銀行樂意放貸給你，即使你頭期款少、信用分數不是頂尖。
• 利率可能是：1.9%~2.2%（30年期）

但如果他們私有化了：

• 銀行知道這筆貸款「自己要背風險」，或是要賣給房利美時代價更高。
• 銀行會要求：
• 更高的信用分數（例如700分以上）
• 更高的頭期款（可能要25%甚至更多）
• 更高的利率（可能變成2.8%~3.5%）
• 意思是：
• 每月多付幾千元甚至破萬
• 還可能因條件不符被拒貸

情境二：購屋補助與首購優惠可能消失

很多首次購屋族（First-time homebuyers）目前能享有：

• 低頭期貸款（3%、5%）
• 政府擔保計畫（比如 FHA loan）
• 房利美、房地美提供的低收入者特別利率計畫

這些計畫都建立在這兩家機構「配合政府政策」的立場上。

私有化後，這些計畫將可能減少，因為企業要獲利，不會做低毛利貸款。

數據補充：利率差一點，總成本差很多

假設你貸款 800 萬，30 年期貸款：

只差 2% 的利率，30 年下來你要多付478 萬元的利息！

未來趨勢觀察（給你行動建議）

如果你是潛在購屋者，這些值得注意：

1. 觀察房利美／房地美的政策動向與改革方向
   → 若真實現私有化，貸款策略要提早規劃。
2. 把握現階段政府支持政策還在的時期
   → 趁利率低、補助多時，盡早評估是否可以進場購屋。
3. 注意你的信用分數與財務健康
   → 私有化後門檻變高，有良好信用與儲蓄才站得穩。

舉例: 舉例: 美國房價100萬，頭期款5萬。30年貸款，年利率6%。地税2%、房屋保險費1%。管理費1%，保養費3%汽車月供款$600.，汽車保費每年2000元。學貸每年3000元。人壽保險費每年2000元。健康保險費每年3600元。個人所得税税率40%。請問我單身一人，年收入是多少才能養的起全部的生活費。

税務專家與貸款專員來幫你逐項計算你購屋後的完整生活開銷，並反推你需要的**最低年收入（稅前）**是多少，才能支撐這樣的生活條件。

基本房屋資訊（按你提供的數據）

• 房價：$100 萬
• 頭期款：$5 萬
  ➡️ 貸款金額 = $95 萬
• 貸款條件：30年期、年利率6%

 一、貸款還款（月付）計算

使用標準房貸計算公式：
M=P×r(1+r)n(1+r)n−1M = P \times \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}M=P×(1+r)n−1r(1+r)n​

其中：

• P=950,000P = 950,000P=950,000
• r=0.06/12=0.005r = 0.06 / 12 = 0.005r=0.06/12=0.005
• n=30×12=360n = 30 \times 12 = 360n=30×12=360

 每月房貸約為：

M≈950,000×0.0059955≈$5,696M ≈ 950,000 \times 0.0059955 ≈ \$5,696M≈950,000×0.0059955≈$5,696

 二、其他房屋相關費用（月）

三、其他固定支出

 四、每月總支出總結（含房貸與所有生活成本）

五、反推年收入（含所得稅）

你說你的個人所得稅率是 40%，所以我們反推：

稅後收入≧13,013×12=156,156（年）稅後收入 ≧ 13,013 × 12 = 156,156（年）稅後收入≧13,013×12=156,156（年）

要讓稅後收入達到 $156,156：

稅前收入×(1−0.4)=156,156⇒稅前收入≈156,1560.6≈$260,260稅前收入 × (1 - 0.4) = 156,156 \Rightarrow 稅前收入 ≈ \frac{156,156}{0.6} ≈ \$260,260稅前收入×(1−0.4)=156,156⇒稅前收入≈0.6156,156​≈$260,260

 結論：你的最低稅前年收入應為約 $260,000 美元／年。

若你單身，沒有其他家庭成員需要扶養，要維持上述生活條件，你的最低稅前年收入應為約 $260,000 美元／年。

請您讀 我的續篇

如何善用房利美和房地美房貸功能 打造自己的地產王國

唐冠軍說：「能成功買到第一幢自住屋，這是你個人投資理財美夢實踐的第一步，你能跨出這一步，代表你的人生舆事業開始走向光明的第一步，期盼各位能更上一層樓，達到鵬程萬里，展翅高飛的境界。再成功投資到各種事業或商業地產，建立起屬於自己的地產王國。」