⭐【邓洪説法】疏失安管與暴力犯罪：追究物業所有人的責任 | Deng Law Center

引言：當一樁犯罪本可被預防

談到暴力犯罪——搶劫、攻擊或槍擊——我們常只想到行兇者。然而，許多悲劇其實本可透過基礎的安全措施被預防。

依加州法律，物業所有人、房東與商家不僅要維護建物本身，亦負有保護訪客與房客免於「可預見犯罪」的法定義務。一旦怠於履行，這種疏失所造成的傷害，往往不亞於犯罪本身。

在鄧洪律師事務所，我們代理過無數因安管不足或疏失而遭遇暴力犯罪的受害者。無論事發於公寓社區、停車場、商場或旅館，受害者都值得正義——而物業所有人必須被追究責任。

I. 何謂「疏失安管」

疏失安管屬於「場地責任」（premises liability）法的範疇，規範因不安全的場地條件所致的傷害。「危險狀況」不僅是破損樓梯或濕滑地面，也包含在缺乏或欠缺安全措施下，容易發生「可預見犯罪」的環境。

要成立疏失安管主張，受害者通常須證明：

• 注意義務（Duty of Care）：物主對維持合理安全負有法定義務。
• 義務違反（Breach）：物主未採取合理步驟預防可預見危害。
• 因果關係（Causation）：該失職直接導致攻擊或傷害。
• 損害（Damages）：受害者遭受身心與財務上的損失。

鄧洪律師事務所會嚴密調查上述要件——比對先前事故、警方紀錄與安全缺失，證明該犯罪本可被預防。

II. 常見的疏失安管樣態

1. 停車區照明不足

陰暗的停車場與車庫易成犯罪溫床。未裝設或未維護足夠照明，致發生攻擊、搶劫甚至擄人，物主可能須負責。

2. 門禁失效或未上鎖

公寓、旅館或商家若放任門禁鬆散，或任由安控設備失修，等同讓入侵者有機可乘。

3. 缺乏監視或保全人員

在高犯罪風險區或具已知風險的商用空間，沒有監視器或保全，可能構成重大疏失。

4. 無視既往事件

物主或店家若知悉先前有入室、攻擊等事件，卻未提升安防，法院常認定其對「可預見危害」疏失。

5. 保全人員招募／訓練疏失

雇主須確保保全人員受過適當訓練與查核；若其不作為或不當行徑導致傷害，雇主與物主皆可能被追償。

上述任何一種情境都可能讓原可預防的犯罪，演變成改變人生的悲劇。鄧洪律師事務所確保受害者不必孤軍奮戰。

III. 真實案例：公寓停車場的攻擊

本所處理的一起案件中，房客在其社區停車場遭到攻擊。該處燈具壞損數月，物管對多次維修請求置若罔聞。

事後我們調取維修紀錄、犯罪統計與監視紀錄，證明物管明知該區不安全而未作為。結果：為客戶爭取到足以支付醫療、心理治療與精神損害的重大和解。

此案凸顯關鍵原則——安管疏失，原本可以被預防。

IV. 加州法律：可預見性與合理性

加州法院以「可預見性」判斷疏失安管：若鄰近曾發生類似犯罪，或物業位於高風險區，物主即有義務預見並降低風險。

合理措施包括：

• 裝設足夠照明與監視設備
• 配置保全人員或巡邏
• 修復門鎖與出入口管制
• 就已知風險警示房客與訪客
• 對犯罪事件迅速回應與改進

當這些措施遭忽視而導致他人受害，鄧洪律師事務所將介入，要求其承擔責任。

V. 常見涉案場域

• 公寓社區——門禁鬆散、照明不足、缺乏監視
• 旅館與汽車旅館——房卡管控不當、缺乏保全
• 購物中心與商場——監控不足、未有效遏止逗留滋事
• 停車場／停車樓——陰暗、孤立、無巡邏
• 夜店與酒吧——保全訓練不足或過度供酒
• 大型活動與演唱會——人潮管制不力、缺乏緊急應變

在這些場所受害者，常面臨終身後果——醫療創傷、心理壓力與財務動盪。本所協助爭取涵蓋各面向的賠償。

VI. 證據蒐集：打造強而有力的主張

疏失安管取決於「可預見」與「疏忽」的證據。本所與調查員、安防專家與鑑識團隊合作，蒐集：

• 警方報告與 911 通話紀錄
• 犯罪數據與先前事件史
• 維修與修繕紀錄
• 監視影像與照明檢測
• 員工排班與訓練文件

這些證據可證明物主「知道或應當知道」危險存在，卻未採取合理預防措施。

VII. 可請求的賠償

因物業疏失導致的暴力犯罪受害者，可請求：

• 醫療費（急救、手術、復健）
• 工資損失與賺賬能力減損
• 疼痛與精神痛苦
• 心理創傷、PTSD 與情緒傷害
• （死亡案件）失去陪伴等家屬損害
• （重大過失）懲罰性損害

本所致力於爭取最大賠償，協助客戶重建生活，並讓疏失的物主為其系統性失職負責。

VIII. 本所的處理流程

我們以完整、以客為本的流程為核心：

• 免費諮詢——評估事實與責任
• 調查取證——蒐集疏失與既往事件證據
• 醫療協調——轉介可信醫療資源與完整文件化
• 訴訟／和解——強勢談判，必要時提起訴訟

鄧洪律師事務所在羅斯密與爾灣均設有據點，服務遍及加州，確保因疏失安管而受害者獲得正義。

IX. 為何選擇鄧洪律師事務所

• 深耕場地責任與疏失安管領域
• 多起高額和解與判決的成功紀錄
• 英／中雙語法律支援
• 無需預付費——勝訴才收費
• 兩處便捷據點：羅斯密與爾灣（採預約）

在鄧洪律師事務所，我們相信受害者值得的不只是同情——還有行動、究責與完整賠償。

若您或親友在他人物業遭到攻擊、搶劫或侵害，過錯可能不只在犯罪者——也可能是疏失安管。

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