租金收益及資本利得稅

除了房地產稅，我們大多數人對於房產出租以及轉售獲利所要繳納以及可以避免的稅務都不熟悉。 而對於投資者來說，了解這一部分的稅務問題對其投資決策也相當重要的。

在美國大多數地方，海外投資者和本國居民享有同等購房的權利，因此近年來，許多眼光獨到的投資者把目光瞄準了美國房地產市場。 有人打著低買高賣的如意算盤，也有人中意美國房產高額的租金收益。 然而，在法律體系相當完善的美國，其稅收制度也非常嚴格規範。

很多人對美國的房地產稅都已有所了解，房地產稅的稅率各個城市不同，一般實際所繳稅率為房產價值的0.5-2%左右。 除了房地產稅，我們大多數人對於房產出租以及轉售獲利所要繳納以及可以避免的稅務都不熟悉。 而對於投資者來說，了解這一部分的稅務問題對其投資決策也相當重要的。

首先，未獲得美國綠卡的中國人在稅務問題中的身份為“非居民外籍人士”。

 非居民的應納稅收入一般分為兩類：

 1）與美國貿易或業務無關的投資收益——通常按30%的固定稅率或較低的稅收協定稅率徵收預提所得稅

 2）與美國貿易或業務有關的收入，包括就業收入——減去扣除額後，按照適用於美國公民和居民的常規分級所得稅率徵稅。

 對於出租房產利得

美國非居民納稅個人可以將房地產出租淨收益（扣除出租房產的維護費用等）適用於以上第二類——“與美國貿易或業務有關的收入”，根據美國公民和居民的常規分級所得稅率納稅，而非30%的固定稅率。

 分級所得稅稅率最低10%，最高為35%

例如， 50萬美金的房產，一般年毛租金為5萬美金，扣除物業費，房地產稅等持有成本年淨租金為3.5萬美金，每年的利得稅為4930美金左右，大約為淨租金的14 %。

 對於出售房產利得

短期持有——持有不到一年轉售，適用美國公民和居民的常規分級所得稅率納稅（同上）。

長期持有——持有一年以上，適用房地產長期資本利得，最低為10%，最高25%。

一般為15-25%之間。

值得一提的是，美國1031條款，簡單來說，當你賣出一處房產後“一定期限內”，又購買了一“類似”的房產，那麼資本利得稅是可以避免的。

所以當你想要更換自己的房屋，若符合1031條款的要求，將可免去這一筆稅務。 但在不同情況下，該條款所設定的條件以及具體操作相當複雜，需諮詢專業的會計事務所代為處理。

可以說，美國投資房地產出租以及轉售所涉及的稅務問題以及稅務的減免，退稅等相當繁複。 所以對於有計劃在美投資置業的人士，需要經過詳細的規劃的計算，以達到最佳的投資結果，在赴美購房前諮詢專業的美國房產公司或者機構是相當必要的。

資料來源： 搜房美國房產網