美國地稅介紹

在美國，房屋擁有者除了每月支付貸款本金和利息外，一個很大的支出就是地稅。 尤其在紐約，新澤西某些地區，每年的地稅會達到房屋價格的3-4%。 一般來說，對於投資者，要盡量避免在高地稅的地區買投資房，一是每年額外開銷大，另一個是房價上漲的空間有限。

 1地稅的來源

美國有名目繁多的稅，有一位總統曾經說過，有兩件事情是任何人無法避免的，一個是死亡，另一個就是繳稅。 對於個人，聯邦政府收取聯邦收入所得稅（Federal Income Tax），州政府收取州收入所得稅（State Income Tax），當地政府收取地稅（Property Tax）。

地稅分為兩個部分，一部分叫做學校稅（School Tax）， 另一個部分是政府稅（Municipal Tax）。 學校稅是用來支持當地的公立學校系統（從小學到初中），包括教職員工的工資和各種福利和學校其他的運營費用。 所謂的免費的教育，其實並不免費，而是出在屋主的地稅裡面。 政府稅是用來支持其它的當地政府開銷，包括警察局，消防隊等。

美國的每個村（Village）或者鎮（Town）其實本身也像一個公司在運營，它的收入主要來自於地稅，各種社區服務是它的支出。 它也可以向銀行貸款或者發行債券。 在它無法還貸款的時候，它也可以宣布破產。

 2地稅的計算

地稅的計算是基於住房當前的市場價格，通常是估計價值乘以一個係數。 每一個地區政府根據當地的情況，來製定這個係數。 這個係數的範圍大致是0.4%到4%。

地稅=房價估值*地稅係數

房價估值（Assessment Value）和房價市值(Market Value)是不同概念。 市值是房屋交易時的價格，是買賣雙方對房屋價格的認同，可以理解為這是房屋的真實價格。 房屋估價是根據市值而調整的用於計算地稅的價格。 同一個房屋並不是每年都有交易的，屋主會住上５年，甚至２０年以上才去賣出。 在這期間，這個房屋是沒有市價的。 所以政府要根據周圍其他相似住宅的交易價格對這個住房價格進行估算，用於計算地稅。

這裡我們可以看出，雖然學校稅出自於地稅，但是地稅卻和屋主有沒有上地區公立學校的子女無關。 比如Ａ家庭沒有子女或者子女上私立學校，房屋估值是５０萬，每年交１萬學校稅（稅率２％）；B家庭有兩個子女上公立學校，房屋估計是２０萬，每年交４千的學校稅。 其結果就是A家庭每年花１萬替B家庭的兩個子女付學費。 所以大多數美國家庭都是等到子女要上學，才到好學區買住房，交高昂的學校稅，等子女上大學了，便搬離，住到地稅低的地方去。 這是房價季節效應的一個主要原因。 學校註冊大約是在６月份，所以在４到６月份房屋的交易量大而且價格也高。

需要注意的是，如果屋主對房屋進行了翻新（如裝修地下室），或者增加了居住面積（如擴建臥室）等會顯著增加房屋價值的裝修，那麼屋主要及時向政府匯報，政府會根據房屋的增值來調整房屋估價。 如何屋主不向政府匯報，在買房子的時候會遇到麻煩。 因為買方的評估人員會發現房屋結構與政府提供的藍圖不符。 這時屋主不但要補償所有的拖欠，還要交納一定的罰金。 但是如果屋主20年都不賣房子，所作的裝修就沒有人知道了。 所以一般地區政府會隔一定的時間（如：10年）請專業評估人員對所轄每個住房進行評估以確保真實的房屋結構與政府保存的藍圖一致。 這樣做的一個好處是可以避免違章建築。

每年地區政府要盡量保持收支平衡。 支出部分每年都要增長（政府僱員需要長工資，物價上漲），所以它的收入也需要每年增長，所以地稅也每年增長。 由於這些支出和房價的關係不大，就會造成地稅的增長偏離房價的增長。 在房價上升的時候，交易價格（市值）上升，住房估價也上升，??政府有更多的收入，它可以提供更多的社區服務和給政府僱員長工資給更好的福利。 但是在房價下降的時候，尤其是2008的房市危機，住房的交易價??格大幅下降，住房的估價理論上也應該按照比例下降，但是政府的開銷很難降下來，尤其是政府員工的健康和養老保險。 所以為了保證稅收，政府的房屋估價只會小幅下降，甚至仍然增長。

作為屋主，如果有充分的證據說明股價遠遠高於市值，那麼他可以申請重新評估（Grievance）。 例如房價估值是80萬，新屋主剛剛以50萬買下，那麼他可以請求重新估價，政府會同意降低估價，但是幾乎不可能估到50萬（那樣的話，政府損失太大）。 如果一個地區大量的住房評估價值下降，政府的稅收銳減，在支出很難降低的情況下，政府職能提高稅率，這也是2008經濟危機後，許多地區政府的無奈選擇。

 3地稅差異

由於地稅是由當地政府制定，所以每一個村，鎮的稅率都不同。 即使相鄰的兩個村，稅率都會有很大的差異。 這個差異主要來自於學校系統的開支差異。 在美國，學區的好壞在很大程度上決定了房屋的價值區間。 這是一個正反饋過程。 富人可以承擔高房價值，當地政府就受到更多的地稅，從而可以僱傭好的老師並開設更多的課程，提高學生的學習成績和課外活動成績，更多的學生進入好大學（如長青藤的哈福、耶魯等）。 這樣就吸引更多的家庭湧入這個學區，造成房價的進一步上漲。 在美國的華人很多都是盡可能到好學區買房，為的是給子女最好的教育。 一般來講，好的學區地稅要高於不好的學區。

 4區域差異

美國的地稅率在各個地區差別很大，下面這個圖來自於專門的稅收統計部門。 我們可以看到各個州地稅率的中值（注意州內的地稅差異也十分明顯）。 總的來說，地稅率低的地區更容易房價飛漲，從而產生房地產泡沫；地稅高的地區房價上漲緩慢，不易產生泡沫。 像2008年房地產經濟危機中受害最嚴重的幾個州，加州（CA），佛羅里達州（FL），內華達州（ＮＶ）和亞斯桑那州（AZ）的地稅率分別是0.61%, 0.85%, 0.63 %和0.57%。 這個幾個州的房價大約跌了55%。 而幾乎沒有受到危機衝擊的德克薩斯州（TX）的稅率是1.75%。

來源： 搜房美國房產網