美國長天期公債殖利率持續處於高檔，房貸市場再度感受到利率壓力。30年期固定房貸平均利率升至6.71%，不僅增加購屋族每月還款負擔，也推高住宅開發商融資成本。對原本房價就居高不下、近期又受到人工智慧（AI）產業高薪與財富效應支撐的舊金山灣區而言，高利率正同時對買房與租屋市場形成壓力。

美國聯邦住宅貸款抵押公司（Freddie Mac，房地美）資料顯示，截至9月3日當週，美國30年期固定房貸平均利率升至6.71%，創2025年7月以來新高。

房貸利率上升對家庭支出的影響相當明顯。以貸款本金100萬美元、30年期固定利率計算，若利率為3.5%，每月本息支出約4490美元；當利率升至6.7%後，每月還款金額增加至約6450美元，相差接近1960美元。

聖克拉拉大學（Santa Clara University）財務金融系主任兼副教授金瑞英（Seoyoung Kim）指出，對一般美國家庭而言，每月增加近2000美元是一筆相當沉重的支出，而且這還沒有計入房屋稅、住宅保險、維修以及其他持有成本。

AI財富效應支撐高價住宅需求

高利率對舊金山灣區購屋族帶來的壓力尤其突出。當地住宅價格原本就遠高於全美平均，近年AI產業快速擴張，高薪、股票與股權財富增加，又支撐部分高價住宅市場需求，使一般家庭同時面臨「高房價、高利率」的雙重壓力。

美聯社近期報導指出，部分AI企業高收入員工積極購入灣區數百萬美元住宅，由於財務能力較強，對房價及房貸利率上升的敏感度相對較低。

數據顯示，舊金山都會區今年上半年豪宅成交量較去年同期增加39.3%，中價位住宅成交量也成長15.1%，反映科技產業帶來的財富效應仍在支撐部分房市需求。

然而，對一般購屋族而言，情況截然不同。在房價沒有明顯回落的情況下，房貸利率維持6%以上，意味購屋門檻與每月現金流壓力同步升高。

開發商融資成本上升　租屋族也難置身事外

高利率的影響並不限於購屋市場。金瑞英指出，公寓及住宅開發商同樣高度依賴融資，當借貸成本上升，新建案及出租住宅的開發成本也隨之增加，部分成本最終可能轉嫁至租金。

租金追蹤網站Zumper資料顯示，舊金山8月租金持續攀升，較7月上漲2.9%，一房住宅租金中位數達每月4300美元，較去年同期大漲近26%。

相較之下，洛杉磯一房住宅租金中位數較去年同期下降約4%，兩大加州都會區的租金走勢呈現明顯差異。

原本居住在舊金山市中心的史東（Stone）表示，他先前承租的一房公寓月租約3500美元，近期租金調高至接近4500美元，最後決定搬往東灣胡桃溪（Walnut Creek），以降低住房支出。

搬得更遠未必省更多　交通成本成另一負擔

然而，搬離舊金山市中心並不代表生活成本一定大幅下降。

金瑞英指出，與紐約等公共運輸網絡較完整的城市相比，舊金山灣區幅員廣大，部分居民為尋找較便宜住宅而搬往外圍城市後，往往更加依賴汽車通勤。

如此一來，即使住房支出下降，家庭仍可能增加汽車貸款、保險、汽油及長途通勤等成本，使「搬遠一點省房租」的效果受到抵銷。這也是灣區居民對高利率及高生活成本感受特別強烈的原因之一。

長債殖利率難快速回落　房市短期仍有壓力

房貸利率與美國長天期公債殖利率走勢密切相關。在長債殖利率持續處於高檔的情況下，即使市場關注聯準會未來貨幣政策方向，房貸利率也未必能迅速下降。

金瑞英表示，金融市場不存在能夠準確預測利率走勢的「水晶球」，但以目前環境來看，未來6個月長天期利率大幅下降的可能性有限，也不能排除再次走高。

這意味舊金山灣區住房市場短期內可能繼續面臨特殊的兩面壓力：一方面，AI產業創造的高薪與財富效應支撐高價住宅需求；另一方面，高房價與高房貸利率則持續壓縮一般家庭購屋能力，而開發及融資成本增加，也可能進一步傳導至租屋市場。

在房屋供給依然偏緊的情況下，灣區「買不起、租也貴」的住房負擔問題，短期內恐怕仍難明顯緩解。

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