【房貸利率飆】美國房貸利率飆至7.28%創近3年新高　40萬美元貸款每月多繳276美元

10/3/2026 4:59:37 PM 瀏覽 354 次

美國房貸利率再度急升，購屋族負擔持續加重。房地美（Freddie Mac）最新數據顯示，截至10月1日當週，美國30年期固定房貸平均利率由前一週的7.03%大幅升至7.28%，單週增加25個基點，不僅連續第6週走高，也升至近3年高點。

相較之下，去年同期30年期房貸平均利率為6.34%，意味著一年之內已上升94個基點。15年期固定房貸利率也由6.42%升至6.60%，明顯高於去年同期的5.55%。

房貸成本快速攀升，正直接衝擊美國家庭的購屋能力。以40萬美元、30年期固定房貸估算，若利率從今年2月底的5.98%升至目前7.28%，每月本息支出約增加276美元，一年下來就多出超過3,300美元。

高利率也開始壓抑房貸需求。美國抵押貸款銀行協會（MBA）數據顯示，截至9月25日當週，全美房貸申請量較前一週下降6%，其中再融資申請減少9%，較去年同期更大減56%；購屋貸款申請則較前一週下降4%，較去年同期減少14%。

面對固定房貸利率突破7%，部分借款人開始轉向利率相對較低的浮動利率抵押貸款（ARM），希望降低短期還款壓力。MBA數據顯示，ARM占整體房貸申請比重已升至10.3%。

美債殖利率急升　推高房貸成本

這波房貸利率上漲，與美國長天期公債殖利率走高密切相關。30年期房貸並非單純跟隨聯準會政策利率，而是受到10年期美國公債殖利率、通膨預期、市場風險溢價及房貸證券市場等因素影響。

近期美國債市遭遇明顯賣壓，10年期美債殖利率10月1日一度升至5.34%，隨後回落至約5.26%，但仍處於多年罕見高檔。當長天期美債殖利率上升，銀行及房貸機構的融資成本也會增加，最終反映在消費者取得的房貸利率上。

推升長期利率的因素包括能源價格上漲帶來的通膨疑慮、美國經濟活動仍具韌性，以及政府龐大的發債與融資需求。另一方面，AI、資料中心及電力基礎建設投資快速增加，也推升企業資本需求，使市場資金競爭更加激烈。

不過，房貸利率上升並不代表聯準會一定會跟進升息。聯準會主要影響短期政策利率，而長期房貸仍取決於債券市場對未來通膨、經濟成長及財政風險的預期。

高房價碰上高利率　房市壓力加劇

對美國房市而言，目前最大的問題是「高房價加高利率」形成雙重壓力。

許多屋主手中仍持有疫情期間取得的低利率房貸，如果現在出售房屋再購置新房，很可能必須接受7%以上的貸款利率，因此選擇繼續持有現有房產。這種「利率鎖定效應」限制二手房供給，也讓房價難以明顯回落。

首次購屋族受到的衝擊則更加直接。房價仍處高檔，加上貸款成本增加，使不少潛在買家只能降低購屋預算，甚至暫時退出市場。

今年2月底，美國30年期房貸平均利率一度降至5.98%，市場原本期待融資環境逐步改善，但半年多後利率反而重新突破7%，升至7.28%。

接下來房貸利率能否回落，關鍵仍取決於10年期美債殖利率、通膨及能源價格。如果長天期殖利率持續維持高檔，美國房貸利率短期內恐怕難以明顯下降；反之，若通膨壓力緩解、債市賣壓降溫，購屋族才可能迎來較低的融資成本。

在房貸利率逼近3年高點、房貸申請量同步下降之際，美國住宅市場第四季恐持續面臨購屋負擔能力下降與交易量承壓的考驗。

本文由華人工商資訊組編輯整理，並使用 AI 工具協助潤飾，內容經人工查證與審核／本圖由 AI 協助生成

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